回應施永清先生有關「實用面積計算賣樓價格」的睇法

今日am730施永清先生發表了有關「實用面積計算賣樓價格」的睇法:
http://www.am730.com.hk/article.php?article=84540

他認為就算實施了，法例規定售樓書不準提供建築面積，人們還是會因為之前一直沿用建築面積，所以買樓到真的比錢時，還是會問其代理該單位的建築面積以作比較，不會考慮實用面積，道理就如同我們去外地旅行，購物時還是會將價格換算至港幣去思考，所以「實用面積計算賣樓價格」不可行。

我認為賣樓時以實用面積計算的確對消費者比較公平一點，所以一定要推行，而且世界各大城市買賣物業都採用實用面積而非建築面積，香港如此一個國際城市還用建築面積實在奇怪。至於施先生担心的問題，在初實施時一定在所難免，但當過了一段時間，如幾個月，市場累積了成交，而新的成交都以實用面積紀錄，人們就會慢慢習慣用實用面積去比較，因為我們買樓時，近期成交資料一定比舊的更有參考價值，我們不會耐煩地將過去幾個月的成交紀錄都換算為建築面積(特別係成交量大的屋范如太古城)。好似我去旅行，頭幾日會換算至港幣，但過了五六日，慢慢習慣了當地生活指數及幣值就會慢慢忘記港幣而真接地以當地貨幣作思考。

施先生意見一向很有前瞻性，没理由想不到這現象。他這樣說可能是担心如果日後以新方案，新樓買賣市場一定會有影響，發展商因為冇得發水而賺少左，到時就會揾代理開刀 - 減少佣金。依家成4個巴仙既代理佣金可能不再。

其實施先生不用太担心，實用面積計算賣樓價格多少都可以援回買家信心，長遠來說，新例一定會令新樓減少發水，實用率增加，唔會再有d多餘既樓底、窗台‧‧‧感覺上更物有所值。一直認為買新樓比人揾笨寧買舊樓的人都會重新考慮買新樓，反而增加了客源；而且發展商比幾多佣係睇佢地有幾急賣而唔係佢地賺幾多，所以只要有一些仍然比高佣，其他發展商未必敢減，因為agent係好現實，sell高佣既盤一定落力d。少佣又遲出真係briefing都廢事聽。至於初期來說，制度既改變，一定會有利撐握資訊既一方，而代理一定係有最新既市場資訊，故聰明既agent一定諗到方法點至有"so"。

2012初銀行會減按揭利息

由上年年尾，金管局新政策出台打擊炒樓開始，各銀行開始減息，信貸收緊，好似好配合中央政策。一般人認為這是一個政治因素的結果，但其實金管局的政策只是指引，並不是法例，而銀行係私人商業機構，講盈利，所以銀行其實不是一開始就個個嚴格跟隨，有好多係好低調咁密密做。但同金管局對着幹亦沒有好處，所以好快各banker就為佢地既錢揾到新出路，就係「內保外貸」。

什麼是內保外貸? 內保外貸是指由企業內部的總公司給銀行擔保，銀行在外部給企業借錢。
擔保形式為：在額度內，由境內的銀行開出保函或備用信用證為境內企業的境外公司提供融資擔保。

唔明? 簡單講，內地信貸收緊同內地銀行借唔到錢，唔係內地銀行唔肯借，而係亞公(中央)唔比，於是佢地就揾香港既銀行借。但誇境借對香港金銀既講太大風險，所以香港既銀行就同國內既銀行合作，由國內銀行做担保，如果個客走佬就國內銀行還。咁個故仔就一家平宜三家着。公司借到錢，香港銀行資金有出路，國內銀行又可濕腳。

所以上年年尾到今年年初，好多錢行都好熱衷於呢項業務，有d甚至將做緊樓按既前線同事掉哂去做 「內保外貸」，因為相比國內企業願意比既利息，講緊係7、8厘，甚至十幾厘，香港既按揭息口當時係講緊 hibor 加一點幾，即係唔夠三厘，香港既按揭生意真係唔做也罷。

但長遠黎講，當然唔可以完全放棄按揭市場啦。因為按揭信貸市場夠隱陣，你唔還大不了啪你層樓。加上 「內保外貸」好明顯係灰色地帶，走法律罅，當亞公傻既。所以好快d銀行就比人照肺，內保外貸就係做左一年到就冇哂聲氣。而之前香港銀行經內保外貸借左出去既錢亦都慢慢還返黎。香港既銀行又要面對水沉既問題。

其實早於一個月前同某一兩間銀行既按揭部開會，已經收到風佢地會放2012初減按揭利息。開頭我信唔哂，諗佢地係咪想sell我地比生意呢?直至近日連停左hibor plan成年既恆生對外宣佈重新推出hibor按揭計劃。我知道銀行搶按揭生意潮又黎啦。

始終銀行都係做生意架姐。

由炒樓開始...

由數年前樓市暢旺，好多人都有炒樓炒鋪炒車位，而我與一班朋友都是其中之一份子。

但我地既炒唔一定係未成交就急急賣樓套現，因為我地唔係職業炒家。不論打工或自己生意，我地都有工作。所以我地買左既樓有d都係要供既，就係咁我地經常遇到申請按揭既問題。有試過差d比銀行玩死，一路話冇問題臨尾話唔批。咁既新聞我都唔係第一次聽，有d比左訂上唔到會要倍訂，真係好慘。

我地有試過去揾按揭經紀，但香港按揭中介 ( mortgage brokerage services ) 這行業並不像歐美般普及同多人認識，好似 London 既 Alexander Hall 或 US 既 mortgagebrokers.com 。

有見及此2年前我就成立「按揭站」去做一d真正按揭轉介服務，揾銀行、比較條件、揾估價行、同銀行傾價錢等... 開頭抱住幫身邊朋友免費做，估唔到一做就做左2年。現在公司最大既宗旨係「免費幫人揾最好最啱心水既按揭，唔駛信哂一兩間銀行，得到最多好處」。

這2年將心機都放在公司發展太忙了 ，一路都好想開始呢個blog沒時間。希望趁剛完成同一間揾樓網站既合作 project有d時間，所以寫下野。